【恐龙王国】围绕商品房销售侵害消费者权益等违法行为集锦

    近年来，商品房价格持续不断上涨，在伴随着房地产市场过热的同时，欺诈消费者侵害消费者合法权益的事不断发生。从我市各级工商机关处理的案件情况可以看出，消费者实际支出的购房价格比合同名义价格还要高；开发商以及围绕有关商品房买卖的滥收费用、转嫁费用触目惊心。有的违法行为直接涉及到商品房的质量安全问题，不得不引起重视。以下是我市工商部门处理的各类案件情况：

一、   开发商谎称代税务机关收税。

    根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》［财税（2008）137号］规定，从2008年11月1日起就已经对个人购买住房暂免征收印花税，至今也未恢复征收。自贡地方税务机关也在对外的网站上公开了该规定，也从未委托、要求过开发商代收该税。

    1、2011年，四川TF集团公司开发销售的XX楼盘在交房过程中向购房户谎称代税务机关收取印花税，向购房者按商品房成交额的万分之五收取印花税。至我局2011年9月1日介入调查止，共计向购房者收取印花税共计17万元。

    2、自贡市HY房地产开发有限公司在销售XX商品房过程中，使用印有“四川省建设厅、四川省工商行政管理局”制作的《商品房买卖合同》示范文本，在该示范文本中与购房户明确约定了商品房的成交价。但是，又在示范文本的附件中以自己预先制定的格式条款形式，要求购房户在签订《商品房买卖合同》之日需缴纳印花税等费用。并在其售楼部店堂内立有自行制作的“自贡市商品房销售标价表”牌匾，该“标价表”上写有：“代缴收费办理两证相关费用：印花税，总房款×0.5‰”；还以“住房付款预算表”的形式告知购房户应当按商品房成交金额的0.5‰缴纳印花税。从2011年3月至2011年9月向购房户收取了“印花税”共计77313.00元。

    3、四川DY房地产开发有限责任公司从2011年1月至2011年8月止，在签订商品房买卖合同时，共计向购买住宅用房的消费者收取了“印花税” 89011.42元。

    缴纳国家税收，老百姓从来没有过怀疑，房地产开发商以代收税的名义欺诈消费者滥收费用，其性质恶劣，影响很坏。我局依据《四川省消费者权益保护条例》对其进行了严厉处罚，并责令其退还滥收的费用。

二、开发商谎称代收水电气开户费等，滥收费用。

     所谓水电气开户费、配套费等费用，早在2001年4月国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号文）就已经明令取消。但我市90%以上的开发商都向消费者收取了水电气开户费。我市的开发商向消费者收取水电气开户费多是在购房合同以外，用“补充协议”的形式，以代消费者缴纳国家规定的费用的名义收取6800元/户至11800元/户不等的费用。经我局调查，开发商收取的这笔费用根本没有交给水、电、气公司，而水、电、气公司既没有收取过该费，也从没有委托开发商收取该费用。收的较少的开发商也有3万元余元，多的达700余万元。开发商收取的该费用主要用于开发工程支出，并进入开发成本，已经包含在消费者购房价格中。我市各级工商机关开发商编造虚假的收费项目欺骗消费者的行为给予了严厉处罚。

例如：自贡BS房地产开发有限公司于2004年在荣县开发XX住宅小区，在销售小区商品住宅时，在与购房户在签订的《商品房买卖合同》时，以代收水、电、气、闭路电视开户费用的名义，在商品房住宅价款之外向每位购买户另行收取11800元开户费，并将款存入当事人法定代表人XXX农业银行的私人帐户中。截止2007年3月21日，当事人共收取663户购房户水、电、气、闭路电视开户费7823400元。当事人向购房户隐瞒了真实情况，虚构其代理人的身份，以“代收水、电、气、闭路电视开户费”的名义，收取每户11800元的开户费，使购房户误认为该费用是在住宅价格之外、有关部门按国家规定收取的、自己应当缴纳的费用。

三、开发商利用格式条款，转嫁费用 

    QL房地产开发公司在与消费者签订的购房合同中以格式条款的形式要求购房者承担因购房所发生的各种税、费。自2010年1月至2011年6月30日期间，QL房地产开发公司向办理房屋交接手续的消费者收取了每平方米3元的交易手续费等项费用后才交付房屋钥匙。截止2011年6月，该公司按每平方米3元的标准，向已办理分户产权的消费者收取住房交易手续费384795.75元。

   住房交易手续费，是按新建商品房建筑面积收取的住房转让手续费。根据《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》计价格（2002）121号规定：“新建商品房转让手续费由转让方承担”。这个费用本应由开发商自己承担，但该公司利用合同格式条款，将该费用转嫁给消费者承担。就在我局对该公司进行立案调查期间，该公司为了掩盖其转嫁交易手续费的行为，发布虚假告示，以行政机关停止征收交易手续费的名义继续误导和欺骗消费者。该公司利用合同格式条款转嫁本应该由自身承担的交易手续费给消费者，在消费者不知情的情况下制定不公平的格式条款，将自身应该交纳的住房转让手续费转嫁给消费者，损害了消费者利益。违反了《四川省消费者权益保护条例》第十七条“经营者向消费者提供商品或服务，不得有下列行为”的第六款“以行业规则、惯列、店规、内部规定、格式合同限制消费者合法权益，减轻或者免除自身责任”的规定，构成了免除经营者自身责任、加重消费者责任侵害消费合法权益的行为。我局依法给予了处罚并要求开发商退还不应当收取消费者的该笔费用。

四、银行发放房贷利用格式条款，转嫁费用。

    《房屋他项产权》是银行抵押贷款后，由银行持有的证明对房屋具有权利的证书。办理该证的费用应当由银行承担。中国XX银行自贡分行在从事以房产作抵押的借贷经营活动中与消费者（即借款人）签订事先印制、统一格式的“个人住房（商业用房）借款合同”或“住房公积金借款合同”，并在《个人住房借款合同》“费用的承担”中规定：“除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担”，要求消费者承担本应由当事人承担的抵押权登记费（即房屋他项产权登记费，每件次80元）。从2010年1月至12月期间，该行共办理个人住房按揭货款1670笔，办理抵押登记1670件，向消费者转嫁费用累计133600元。根据国家发展和改革委员会、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）第五条“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”的规定，《房屋预告登记证明》及《房屋他项权证》均载明当事人为“预告登记权利人”和“房屋他项权利人”。因此，当事人应为“房屋他项权登记”费用的承担人。当事人利用事先印制、统一格式的合同文本即格式合同，将此项费用转嫁给消费者承担，其行为侵害了消费者的合法权益，违反了《四川省消费者权益保护条例》的规定。

五、电力公司转嫁电表费用

    四川FY电力公司通过房地产开发商向消费者转嫁本应由自己承担的电表款。房地产开发商在开发楼盘时，委托由四川FY电力股份有限公司控股的自贡市XY实业发展有限公司进行户表工程安装。2008年至2010年，自贡市XY实业发展有限公司共为四川FY电力公司供电辖区安装电表5437只，其中商业用户1631户，生活用电3806户。共计收入电表款407775元，其中生活用表表费为285450元。房地产开发商在户表安装工程完工后，把工程款（含电表款）支付给自贡市XY实业发展有限公司并计入房地产开发成本，通过销售房屋，将电表款转嫁给消费者承担。根据《四川省消费者权益保护条例》第三十二条第三款“经营者经营商品或者提供服务以计量作为结算依据的，应当标明法定计量单位，并自备和使用与其经营或者服务项目相应的、符合国家规定的计量器具，保证商品量的计量准确，结算量应当与实际量基本相符，商品的短缺量应当在国家规定允许的范围内。”的规定，四川FY电力股份有限公司以电表做为计量收取电费的依据，应当自备电表而不应当由消费者购买电表，其转嫁费用的行为侵害了消费者的合法权益。

六、 燃气公司滥收停气、开气费用

    自贡市XX燃气有限责任公司自2008年1月起，以保证用气安全为由，要求开发商对新开发的小区中还未入住的消费者办理停气手续，并按户数向开发商收取每户20元的停气费，否则拒绝向已入住的用户提供供气服务。开发商为了兑现其售房时承若的水电气等开通，使购房的消费者入住后能获得天然气使用，被迫向当事人交纳了暂未入住用户每户20元的停气费。在收取停气费后，当事人才向先期入住的用户提供供气服务。对后续入住的用户，每户又按20元收取启封费后才给予供气。截至2010年12月，当事人共向开发商收取1161家用户停气费23220.00元， 对1337户后续入住用户收取启封费26740.00元，合计收费49960.00元。

    燃气公司属于国家工商总局《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第二条所指的公用企业。根据该《规定》“第四条：公用企业在市场交易中，不得实施下列限制竞争的行为：第（六）项“对不接受其不合理条件的用户、消费者拒绝、中断或者削减供应相关商品，或者滥收费用；”的规定。当事人作为提供天然气供应的经营者，具有自然垄断性，滥用其优势地位迫使用户或消费者接受其提出的不合理的要求，以不缴纳停气费就不予通气的强制手段迫使开发商缴纳停气手续，又向消费者收取启封费，这既无法律和政策依据，又违背了用户的意愿，损害了用户的合法权益，是对用户提出的不合理要求。构成滥收费用的不正当竞争行为。

七、钢质门冒充防盗门

    自贡市X房地产开发公司在商品房销售过程中，与消费者签订购房合同时约定进户门为“防盗门”，而开发商实际安装的却是钢质门。防盗门与钢质门的价格相差一倍以上。防盗门与钢质门在质量要求方面也是不同的，防盗门有严格的国家强制标准，而钢质门没有标准要求。至工商机关调查时，该开发商已将98户安装钢质门的商品房交付了业主。开发商为了节约成本、索取还不错大利润，采用不诚信的手段侵害消费者合法权益，工商部门按“以次充好”给予了处罚。

八、不正当竞争巨奖销售商品房

    自贡市DJ房地产开发有限公司于2010年11月16日之后相继在自贡晚报、自贡日报和XX社区营销中心售楼现场进行“XX社区”楼盘的广告宣传活动。宣传的内容主要为：只要交纳人民币叁万元就可以成为该公司“X俱乐部VIP会员”，可获得2010年11月20日现场抽奖资格，并享受所获得的特殊购房优惠；一等奖金额为2万元中奖金额可直接冲抵XX社区购房款。

   2010年11月20日当天有425名VIP会员在XX社区营销中心售楼现场参加了现场抽奖，总共抽出了一等奖5名（奖金为20000元整）；二等奖15名（奖金为5000元）；其余分别为三等奖和四等奖，此次活动该公司共收取了VIP会员费12,750,000元现金。

   该公司的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》抽奖式的有奖销售，还不错高奖的金额不得超过五千元的规定，扰乱了正常的竞争秩序，构成了有奖销售活动中不正当竞争的违法行为。

九、金融机构发放房贷索取商业贿赂

XX信用社从2009年1月1日开始，在向购买商品房的消费者发放住房抵押贷款时，利用借款人需要向其提交《房屋评估报告》的机会，以规范房地产评估机构评估行为为理由，对自贡市的房地产评估机构实行“入围制度”。并确定了四家评估机构入围，为信用社的房地产抵押贷款评估业务的单位。入围的条件就是要求评估机构按评估机构产生评估收入的8%作为“咨询代理费”支付给信用社。评估机构为了不失去这个市场，被迫与该信用社签订协议，并按评估收费的8%给予信用社贿赂。工商局对其收受商业贿赂的行为给予了查处。信用社不服，向人们法院提起了行政诉讼，经过两审法院审理，均认定贡井信用社构成索取商业贿赂的行为，判决维持了工商部门的行政处罚。

十、建筑材料质量以次充好

    2011年7月8日，我局执法人员接到群众举报，对XX楼盘安装的塑钢窗进行检查，发现该楼盘七层及七层以上建筑物外开窗无安全玻璃认证标示，该批塑钢窗由自贡XG装饰有限公司销售、安装，涉嫌销售不合格产品。经调查：自贡XG装饰有限公司在2009年11月4日安装XX楼盘共9幢楼房的塑钢门窗。在施工过程中，统一购进普通玻璃制作塑钢窗，未按照国家发改委《建筑安全玻璃管理规定》规定，对七层及七层以上安装的建筑物外开窗使用安全玻璃，而是使用的普通玻璃。面积共计435.55平方米，货值金额14370.00元。

   由于普通浮法玻璃的价格为33元/平米，而钢化安全玻璃为每平米50多元，当事人在七层及七层以上建筑物外开窗使用普通玻璃代替安全玻璃的行为，不符合《建筑安全玻璃管理规定》第六条较好的款：“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃”较好的项：“7层及7层以上建筑物外开窗”的规定。构成了在产品中以次充好的行为，工商部门根据《中华人民共和国产品质量法》第五十条“在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的，责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额百分之五十以上三倍以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”的规定，给予了处罚

十一、开发商虚报注册资本、虚假出资

    房地产开发经营需要依照法律的规定取得资质，注册资本的多少决定了能否取得资质和资质的级别。开发商为了达到法律规定的资质条件，在不具备条件的情况下，采用虚报注册资本、虚假出资等手段骗取资质和营业执照。

    案例一、四川省自贡JX房地产开发有限公司是由自然人刘XX和XX建筑安装工程有限公司共同出资组建。注册资本为人民币820万元（其中刘XX投资713万元，包括货币400万元、实物313万元；X建司实物投资107万元）。刘XX投入到JX公司的400万元货币资金是刘XX向自贡市XX局借的。XX局于2003年11月17日将400万元的现金转到自贡市贡井区农村信用合作社设在自贡市工商银行贡井区支行的帐户上，再通过信用社的帐户于当日把这400万元的现金从工行划转到公司设在信用社的帐户上。JX公司于次日又把这400万元的现金通过信用社的帐户划回XX局设在工行的帐户上。九鑫公司同XX局将400万元的现金互相转来转去，其目的就是JX公司为了得到在银行有400万元的银行凭证并通过验资。JX公司在2003年11月17日利用这个银行凭证取得了验资报告并办理了公司营业执照。

JX公司的行为，违反了《中华人民共和国公司法》第二十三条较好的款“有限责任公司的注册资本为公司在公司登记的全体股东实缴的出资额”的规定，构成了虚报注册资本的违法行为。

     案例二、刘XX为自贡HZ房屋建设工程有限责任公司股东，公司于2009年8月向工商行政机关登记增加注册资本，刘XX个人增加出资1205.4万元。刘XX在此次增资中实际出资1068.0557万元，虚假出资137.3443万元。刘XX的行为违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，登记机关按照《公司登记管理条例》第七十条“公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的,由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额的百分之五以上百分之十五以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”的规定给予了处罚。

十二、超经营范围无证经营房屋开发

    根据群众群众举报，我局于2011年3月开始对四川省富顺县XX建筑工程公司擅自经营房地产业务进行调查。经查明：当事人于2004年下半年与X社区初步协商，由当事人承建X社区综合楼的办公用房。当事人于2005年开始动工修建，建筑面积为6800多平方米（其中：门面、车库10多个，住房50多套）。当事人在未取得“房地产开发资格和商品房预售许可证”的情况下，擅自设立“X社区综合楼房屋咨询部”，与购房户签订“建房合同”，以680元、950元/平方米或者以整套住房不等的价格整体出售，获得收入4898689元，因当事人至今未把房产证、土地证办给购房户，引起购房户集体上访，造成不稳定因素。四川省富顺县XX建筑工程公司的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“……设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应予以登记，发给营业执照;……”的规定。构成擅自经营房地产业务的行为。

十三、涉及商品房的其他违法行为

建筑钢筋不合格、水泥重量与标称的不一致，缺斤少两、房屋装修材料不合格、电线不合格、物业管理滥收费用等等。