物业停车场管理方案【专辑】 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复 游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复
物业停车场委托服务管理方案
一、目的
为了加强项目地下停车场车位管理，确保停车场设施设备的运行正常，明确车场管理的有偿保管责任及车位的有偿使用，委托物业公司对“X”小区停车库车位进行管理，并为小区业主提供车位物业管理服务。
二、小区地下停车场基本情况
“x”小区地下共有停车位x个（其中停车位x个、已出售x个车位，未出售x个车位），实际可使用车位x个（以上车位数以龙腾地产集团有限公司提供核准数量为准）。
三、地下车场的管理和监督
1、规划的地面车位、车库应当首先满足业主的需要，可采取租、售相结合的方式满足业主的停车需求，物业公司根据小区的实际情况制定适合本小区的《停车场管理制度》，由物业管理部进行审核。规划的地面停车位、地下停车库的收费按照《前期物业服务》合同约定和物价局核定的收费标准进行收取。
2、授权物业公司对车位进行销售和租赁，与物业公司签订《停车场委托服务协议》物业公司每月月末对车位销售、租赁、临停费用收取的情况进行统计上报，项目部应对物业公司上报的数量进行抽查和核实（特别是物业服务委外的项目）。
3、项目部指定专人定期对停车场的使用情况进行检查，避免车位被他人占用或改变其使用用途，督促物业公司制定严格的车位管理措施，确保实现车位的有序管理。
4、车位统一设置编号、车位牌，对已售与未售车位进行区分；对大片区域未销售的车位采取区域性的隔离措施进行分离，限制车位使用范围，物业公司根据开发单位的委托限量对车位进行发售和租赁，以确保车位正常使用；
五、开发单位职责
1、负责向物业公司提供本停车库产权资料及车位停放规划平面图，确保委托经营前本停车库设备设施齐全；
2、负责对物业公司停车场物业管理服务进行监督；
3、对物业公司制定的停车位物业管理制度提出合理化建议；
4、对物业公司停车场物业管理提供支持。
四、物业公司职责
1、负责编制地下停车场管理年度计划、资金使用计划及预算、决算报告，制订停车场的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案，由开发公司进行审核，物业公司组织维修。
2、地下停车场的维修、养护和管理，包括：楼梯间、消防通道。
3、地下停车场设备的维修、养护、运行和管理，包括：消防、监控设施设备、通风设备等。
4、地下停车场车位的管理，包括汽车、摩托车、自行车。
5、保持停车场公共环境卫生整洁干净，包括:公共通道、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
6、地下停车场实行24小时消防监控、24小时保安值班服务，地下停车场车辆出入与停放秩序的管理，。
7、负责与业主签订《车位租赁协议》，根据协议收取车位服务费、租赁费用等，对于长期乱停乱放，以及车位服务费、租赁费用逾期不缴者，物业公司可采取相应措施，根据签订的协议和规定进行处理。
五、委托收款的收费标准及费用结算：
物业地上停车位收费方案
根据公司发展要求，结合远洋城地域现状，远洋城滨尚花园的地上车位收费将于2014年3月底实施。本次车位分配采取不赋予固定车位，凭充值卡刷卡消费进出园区的方式。
一、 滨尚花园地上车位概况
1、 滨尚花园共有车位286个，包括园区内地上车位231个，办公楼前广场车位55个，园区内车位所占比例为81%,办公楼前广场车位所占比例19%。
2、 园区车辆进出口：
（1） 滨尚西门有两个进口，分别位于岗亭南侧与北侧，由岗亭南侧的入口进车通过地桩定位引导，直接进入地库，从岗亭北侧进入的车辆则直接进入园区。
（2） 滨尚办公楼前广场，做栅栏圈成停车场，栅栏北侧中间位置，安装一进一出两套道闸系统。所有车辆均由此处驶离园区。
（3） 为准确掌握滨尚花园地上车位的供需水平，我们对个时间段停车的数量做了调查，发现夜间22:00~00：00园区车辆数量达到还不错多，为367辆，包括园区内286辆，办公楼前81辆。10:30~12:30分，园区车辆还不错少为251辆，包括园区内189辆，办公楼前62辆。
二、 结合车位概况及供需求，制定以下收费标准。
1、 凡在物业通过核对，办理完充值卡的业主，均享有2小时园区临停不收费的优惠，超过2小时，但未超过24小时，收费4元，每日4元封顶，次日累计。
2、 未办理充值卡的业主或访客，由保安亭发卡进入，刷卡即计费，每小时2元，日无封顶，持续累加。
3、 凡办理充值卡，均附带一张车证（车证上注明园区临停或广场临停）。工本费共计50元。
三、 本车场现存问题汇总
1、 办公楼前广场没有封闭，无法实现车辆的管理，需在广场上加装一圈栅栏，东至公交站，北至京山路路牙，西至7#附近出口的外墙护栏。(见附图1)
2、 北侧栅栏中间位置（即广场的出入口）位置加设一进一出两个道闸，一个收费亭，道闸杆与收费亭均安装在安全岛上，安全岛尺寸（1.5米*4*5米，四边倒角）。
3、 西门口原安装为出口道闸，现根据需要，需将此处调整为进口道闸，并将闸机与刷卡器移位（原位置为靠保安厅一侧，移植对面一侧）。并保证刷卡器与道闸杆间2米的距离。
4、 广场道闸的出口需识别地库、地上两种卡，地库卡直接放行，地上卡刷卡扣费。
5、 园区内车道与人行道的分隔，采用大块鹅卵石，将人车完全分流，保障业主人身安全。
6、 目前车位上没有标号，为后期保安对车辆的管理造成很大的不便。
7、 园区内有部分可利用的区域，可以规划成临时车位，需实地丈量，划线标号。
8、 停车场收费员，加岗，培训。
四、 为在预定的时间节点前完成车场收费启动工作。需一下问题按时间要求完成。
序号 工作内容 责任部门 完成时间 备注
1 宣传造势，一切突出主题为“为使业主利益还不错大化，有效驱离占用本小区车位的外来车辆” 物业 3.15
2 车卡、车证的采购（充值卡350张，计费卡50张） 行政 3.15
3 车位分配方式与管理方案公示 管业部 3.15
4 收费亭保安的合同、人员敲定、人员培训。 秩序部、财务部 3.20
5 现存问题的整改，收费系统的调试。 工程部 3.20
6 车位临停协议的制定、印刷。 管业部 3.20
7 车辆管理制度建立上墙 秩序部 3.20
8 车位签约现场的准备工作（车卡、车证的到位） 管业部 3.25
9 办理手续的人员培训及预演 管业部 3.28
五、 车位办理
1办理前期宣传
滨尚花园园区可以免费停车在部分业主和访客看来是理所当然，为有效避免此类业主或个人在收费方案启动过程中影响启动进程，必须加强宣传，舆论造势，以舆论优势减轻启动过程中有可能遇到的阻力。
（1）宣传单印刷品
宣传单上简单概述临停方案，重点突出，为使业主利益得到保障，物业必须采取驱离外来车辆的管理方案，配以图片说明，博得多数业主对物业收费方案的理解。
宣传单由保安在各门岗统一发放。
（2）短信覆盖
给整个滨尚花园业主群发短信，举例讲明外来车辆不驱理对业主的危害，例如：人身安全，划车等等。以达到通过收费管理，驱离外来车辆，业主安全感提升的目的。
（3）通知、宣传画报张贴，让业主认识到园区因由物业对车辆的管理，会变得井然有序，安全系数大大提高。
2、通知
（1）物管中心将于3月20日至3月30日进行公示，公示模式：楼内公告、宣传栏粘贴和短信提示。
（2）楼内公告及宣传栏内容：（3月20日至3月30日张贴并取证留存）
（3）短信内容：（3月20日发送短信给全体业主，截屏留存）
（4）通知务必声明：3月20日~3月25日为申请临停报名时间。25日报名截止。如截止到25日，报名数低于车位总数，车位办理将在30日直接进行，如报名数大于车位数，在车位办理前将以摇号的方式产生与车位总数相符的报名业主数量，进行后续车位的办理。摇号通过的业主有5天办理车位的有效期。过期作废。
3、 现场办理流程
（1）3月20日~3月25日为申请临停报名时间。25日报名截止。25日前，业主需持滨尚花园购房合同，到物管中心报名。
（2）摇号
如报名数大于车位数，将用摇号方式产生有申请资格的业主。
（4） 办理
时间：2014年3月30日—4月1日18：00-20:30集中办理。
地点：物管中心
业主所持资料为《购房合同》、身份证。
待身份验证后业主与物业签订《车位使用协议》。
业主持车位协议到财务交费（工本费+预充值）。
缴纳车卡工本费并完成车卡的充值。
4、 统一说辞（见附表）
六、 后期管理
1、 车场北门口为出口，保安在岗内收费，此岗两班倒，严格交接班制度，每日9:30分财务到现场核对收款。
2、 车证分为广场临停与园区临停两种，保安将根据管业部提供的车位号及通讯方式联系违规停车的业主。
3、 每班保安巡逻岗将对车位上停放的车辆进行基本信息登记（包括车牌号、车位号、车辆颜色、以及车辆有无损伤）
4、 保安员计费卡欠费十元以内可以抬杆放行，欠费超出十元需充值完成后方可驶离。（欠费将在交费时扣除）
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远洋城滨悦花园物业地上停车位收费方案
为有效挤压园区地上停放车辆，促进地库车位销售。远洋城滨悦花园的地上车位收费启动将于2014年4月15日实施。本次车位分配采取不赋予固定车位，凭充值卡刷卡消费进出园区的方式。
￭园区共有231个车位，每天按只有一辆车停留2小时以上计算，即每车位每天收费4元，每月收益27720元，每年332640元。
￭临停进车每日按现有搬家及送货车辆流计算。每天收益40元，每月收益1200元，每年14400。
￭广场车场共有车位45个，每天上下午按两辆车停留2小时以上计算，平均每车位每天收费8元，每月收益10800元，每年129600元。
合计每年收益476640元
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“化湖人家”住宅小区共有停车位管理分配方案
尊敬的各位业主
“化湖人家”住宅小区共有686户普通住宅，28套临街商住楼、20个外开门底层商铺，191个露天公共车位，99个私人车库，因此业主共有停车位总计有290个。
客观条件是小区目前约有230个有车业主，随着有车家庭在不断增加，共有车位更趋于吃紧。业主有的甚至是一户双车，共有露天车位自然是“捉襟见肘”。所以一年内不准备购车的业主、9座以上客车、2吨以上货车，不参加本次的共有车位抽签分配。
业主每天驾驶来往小区的单位小车，应当提供其“单位公务车辆申请停放“化湖人家”小区有效期一年的《单位证明》”、《行车执照》、业主本人《身份证》和《驾驶证》，方可参加本次业主共有露天车位抽签分配。
由于露天车位布局在不同的楼层楼下，为了方便业主车辆就近停放和管理，首先考虑以车位或栋为单位，进行本次业主共有车位公开、公平、合理的抽签分配（设几个抽签点，由住户选择抽签区域）。
本次分配的共有车位租赁有效期为一年。次年根据有车业主绝对户数和共有停车位的相对平均数进行分组重新抽签分配。
一、业主共有露天车位分配程序及原则
（一）有车业主携带《房产证、土地使用证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《驾驶证》和《身份证》，及时到物业服务处进行提前登记，经过物业有车业主抽签资格登记审核后，每个车位抽签小组人数是相对平均数（小组人数必须取其整数），不足一组可与同车位业主凑足一组，由“有车业主共有露天车位抽签小组”当众进行有效抽签取得一个共有露天车位承租人的资格。
（二）在共有车位抽签资格审核过程中，有车业主违反《管理规约》具有违章搭建、违章建筑行为或没有按时缴纳物业服务费，应尽快根据相关文件规定要求进行整改，经检查合格后才能获取露天车位承租人的抽签资格（否则将失去当年共有露天车位抽签资格）。
（三）共有露天车位承租人资格不是永久固定的。所有有车业主抽签机会是平等的，每年都有重新公开、公平、公证抽签共有露天车位的机会。每个车位及每个“有车业主共有露天车位抽签小组”只能发放一张有效的《业主公用露天车位承租人资格登记表》。
（四）抽签获得一个共有露天车位资格的有车业主，凭“有车业主共有露天车位抽签小组”所有成员签字的《业主公用露天车位承租人资格登记表》、《房产证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《身份证》、《驾驶证》在规定时间内及时到物业服务处进行登记、备案办理相关手续。
（五）共有露天车位经注册登记之后，有车业主的车位因转让房屋失去业主资格或车辆已经转让无须车位，原有的共有露天车位不得进行私自转租，相应承租费用经结算后， 原“车辆收费出入卡”收回或作废，重新在原有抽签小组成员中进行公开抽签以确定车位承租人。
（六）由于业主共有露天停车位数量有限，只能采取“有车业主共有露天车位抽签小组”进行抓阄这种原始方式，相对公平的方法来决定各自的车位。所有承租人准确车位号在小区内进行公布一周，经分配公示后，每个共有露天停车位只能发制作一张《业主共有车位收费进出卡》。
（七）根据公安厅《关于加强和规范居民小区通车管理工作的意见》及交管局规定，小区道路是提供业主车辆行驶、业主出入及消防车辆通道，不得随意乱停乱放车辆或阻碍小区附近道路交通。小区规划设计道路临时停车场，只能方便业主及访客车辆临时停车并按物价局、交管局核定标准进行收费。
（八）没有取得共有露天车位的有车业主车辆，可选择购买（或租赁）开发商开发建设的私人车库，也可自寻其他收费停车场地。
（九）随着小区业主车辆逐渐增加，周边车辆进出小区非常多，车辆进出入管理规定势在必行。小区将实行车辆凭《业主共有车位租赁收费进出卡》进入小区的管理办法，同时实行没有《业主共有车位租赁收费进出卡》的业主车辆进行门岗换证登记，超时按物价局临时停车场收费标准收费，并且加强严禁车辆乱停乱放，临时停车收费监控、监督、惩罚力度。
二、小区车辆停车管理服务收费标准（牟定县物价局核定停车服务收费标准）
（一）小区共有露天停车位收费标准：
物业共有露天停车位场地占用费360元年月.辆
（二）小区道路临时停车场停车收费标准：
1、临时停车1小时以内不收费
2、临时停车1小时以上12小时以内收费5元/次.辆
3、临时停车超过12小时以上24小时以内收费10元/次.辆
三、 物业管理区域内机动车辆停放人应遵守以下规定：
1、遵守业主大会决议，管理规约和物业管理区域内机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；
2、按照规定或约定交纳停车管理服务费用；
3、应在指定的停车位置停放，禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等
4、物业公司有权按照停车管理制度、停车服务协议、管理规约或业主大会决议处理违章事宜，由此产生的费用由车辆停放人承担。
四、小区内机动车辆停车收益分配方案
（一）小区共有露天车位收益分配：
根据牟定县住建局房管股停车管理服务指导意见：业主共用停车位的停车服务费在扣除管理成本（物业停车管理费 元/月.辆）费用后，应当将（业主共用车位场地费 元/月.辆）收益30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%归全体业主所有。
（二）小区道路临时停车场停车收益分配：
根据牟定县停车服务收费标准：利用小区业主公共区域、规划道路划定的共用临时停车位，其物业公司在扣除停车管理成本（露天车位收取 元/位.月）费用后，应当将（业主共用临时停车位 元/月.位）收30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%归全体业主所有。（为了便于全体业主监督检查，临时停车收费发票侧面加盖业委会章，正面加盖物业公司财务章，方为“化湖人家停车收费有效发票”。否则小区业主有权举报，追查相关责任。）
（三）其停车收益总额的 40%用于小区公共部位、公共设施设备维修改造及小区业主群众性文化娱乐活动，并包含小区公摊电费的支出；30%主要开支于业主大会、业主委员会会议费用，必要的日常办公用品、办公费用及津贴费用等等。经过物业公司与业委会双方帐务核对，年终决算资料在本小区内予以公示。
（四）停车收益财务帐目管理：属于全体业主40%部分进入 “全体业主专用帐户”，开支时由业主委员会开出专项授权书，委托建设单位或物业公司用于小区公共部位、公共设施设备维修改造及小区业主群众性文化娱乐活动，并由物业公司出据发票和决算资料报业主委员会进行审核入帐。属于业委会30%收益同样进入“全体业主专用帐户”，主要开支于：业主大会、业主委员会会议费用，必要的日常办公用品、办公费用及津贴费用等等。业主委员会凭支出票据报销，经过物业公司与业委会双方帐务核对，财务年终决算资料在本小区内予以公示。
五、小区实施停车物业公司管理收费应达到以下要求：
（一）遵守本县停车行业经营管理服务的有关政策和业主大会的决议、物业服务合同和管理规约等；
（二）制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理人与使用人的职责，停车管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；
（三）有专人对进出的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门更换停车凭证。
（四 维护物业停车秩序，指定停车区域，保障车辆停放整齐，确保消防等安全通道畅通和行驶通畅；
（五）24小时有人巡视停车场地或采取电子监控手段进行不断监视，制止损害停放车辆的行为；当车辆发生刮、碰、撞丢失等情况时应积极配合、协助相关部门处理，但不负赔偿责任。
（六）实施停车管理的物业公司应及时对区域内道路、停车场地等交通设施进行维修养护，保证正常使用；
（七）在物业区域内的道路划定停车位，应当符合交通设施国家安全标准和国家消防规范的规定，不得占用消防通道，防碍行人和其他车辆通行；
（八）利用业主共用场地划定的停车位，任何单位和个人不得出售，业主专用车位应当向本物业业主出售；
（九）在本物业区域增加公共区域、公共道路停车位方案，应经业主大会通过。
临时进出物业区域的车辆管理制度，须经业主大会制定或由业主委员会与物业公司商定。
本小区《共有露天停车位分配方案》是参照《物权法》、《道路交通安全法》、《物业管理条例》、《消防法》等等相关法律法规起草拟定的，特在小区内部及向小区业主公示一周，征求业主意见。
“化湖人家”业主委员会
电话：
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阳光嘉苑小区停车运营管理方案
2014年10月17日
停车管理是物业管理工作中的一项重要工作，因存在车辆收费难、车辆管理难、服务工作难、停车工作难、停车纠纷多等诸多问题，已成为困扰物业管理公司的重要难题。根据停车场现状和未来停车发展需求，引进专业停车管理公司（专业外包）是必然趋势，通过合理规划运营，实现车辆停放有序、专业管理到位、责任划分清晰，还不错大程度地满足广大车主的需求，提升物业管理公司的服务形象和水平，利用租赁经营场地资金实现企业脱困减负或再投入经营发展，进而还不错终实现物业增值、保值的目的。
若有幸能与贵方进行合作，我公司将结合阳光嘉苑小区停车实际情况，合理的调整解决停车位利用率，运用专业的运营管理手段，提供给车主还不错安全、还不错便捷、还不错贴心的泊车服务，并保证贵方在经济利益与社会效益方面的双重效益。
为了加深贵方对我方管理过程的了解，我公司现向贵方提交下列停车场管理方案，并愿就有关方面的问题进一步与贵方商椎，为还不错终达成合作奠定基础。
为协助河南文博物业管理有限公司做好阳光嘉苑小区停车管理工作，全面接受停车场地经营管理的委托，满足客人的停车需求，做到停车有位、停车有序、停车安全、创造良好的交通环境，方便小区业主生活，特制定以下管理方案。
一、 停车场地位规模及规划
停车场地处国基路99号阳光嘉苑住宅小区，我公司对停车场地进行了现场勘测、分析调研，根据本小区建筑的品质和居民经济层次、车场规模及效益，利用车场现有资源，科学规划建设，配置相应的停车场管理设施设备，力争打造精品停车场地，并实现三赢（物业公司、业主或使用人、我公司）之目的。
1、阳光嘉苑小区实划有效车位约481个，流动车位350个，属于居民服务区。
2、根据甲方以往的运作模式要求，阳光嘉苑小区地面停车场地位为长租和零收两种管理模式。
3、运用科技手段加强管理力度，车场内配置视频监控设备、门禁系统、挡车器等交通设施设备，各种标识、标线、指示灯箱配备齐全。
4、预留消防通道，通道内不规划车位。
二、 停车场泊车管理
机动车泊车管理模式：车辆进入停车场泊车，如果是临时停靠车辆先由进口门岗发放停车计时卡，固定停车位可自行刷卡进入，巡视引导员提示、引导车辆安全出入车位，车辆驶离时到出口门岗处交还计时卡或刷卡，临时停车按卡上计录时间收取停车费，同时付给停车场专用发票。
1、根据本车辆停车的性质划分区域，分出专用固定停车位区和临时停车区，以便于管理。
2、停车专用车位区的固定车辆，配发本车辆的专用车证。一车一证一位，车辆不准随意停放。
3、停车证是为方便业主停车而采取的以年交停车费方式的凭证，在有效期内持证出入车场免收停车费。临时车辆按计时卡记录时间交纳停车费（按照郑州市物价局文件收取）。
4、固定车辆进场时，要凭本车场停车证领取“停车卡”进入专用区域泊车，出场时交还“出入证”。了解车辆动态避免车辆的丢失。
5、所有进场车辆在入口处要进行外观检查，对有外伤的车辆要记录在册，车辆出入均有高清摄像监控摄录，并提示司机确认。分清责任避免不必要的纠纷。
6、车辆泊车入位，管理员提示司机锁好车门、拉紧制动手刹、保险器、车内不放贵重物品。车辆出现如沿途遗散、车体漏油、报警器长鸣等现象的，谢绝车辆入位。以确保安全、清洁、静谧的停车环境。
7、随时保证停车场出、入口处及各通道的通畅，避免由车辆滞留而延误导致不良后果。对突发事件的应对我们会严格按照紧急事件应急预案处理，及时消除影响和妨碍。不给业主的出行和甲方的管理带来不便。
8、停车场周边的禁停区禁止摆摊、随意停车。高峰期出现车位需求矛盾时，启用预留等待区域，组织引导车辆等候顺序出入场。必要时可调派协管员参与疏导管理。
9、停车场内要做到车位资源合理调配，积极引导车辆停放，保证车辆按区域停放入位，做到无位不停，秩序井然。
10、按郑州市物价局规定合理收取停车费。正在执行公务的警车、救护车、军车可免收停车费。
11、节日、假日、以及重大公益活动日，可以应物业的要求，经双方沟通协调，制定适时的组织停车方案，合理调整安排，协助物业做好临时性工作，保证顾客满意停车。
12、停车场遇突发事件及特殊情况，可通报物业方，请求援助。其应对措施和服务程序，要严格按照《作业指导书》要求办理。
13、驾驶员驾车进入停车场，必须服从管理人员的指挥，对于无理取闹、不听劝阻的可采取必要措施，如：限制车辆移动。情节严重的要通报交管部门或公安机关。
14、停车场内按要求配备安全防火器材，确保器材安全有效，各种电源、电器随时检查，设施设备及时保养维护。出现隐患随时排除。
15、严格执行公司内部稽查制度，真诚接受社会监督，虚心听取阳光嘉苑物业管理处提出的合理要求及建议，努力完善自己。
16、停车场向保险公司投保停车场责任险。凡在本车场内发生的，由于我方管理原因，导致机动车被刮、盗等第三方责任事件发生，造成的经济损失（不包括车内物品），可依保险条款向保险公司索赔，解除车主的后顾之忧，规避物业管理责任风险，不给物业管理企业带来负面影响。
17、由于乙方接管后属于封闭式管理，乙方有义务对非机动车进行管理，并对园区内业主装修、搬家等物品的进出进行必要的查验。乙方根据甲方要求对园区内业主实行非机动车出入卡管理，出入物品放行条管理。
如因乙方管理责任造成非机动车丢失或大件物品电器从门口未经物管处放行造成损失的由乙方负责。
三、我方对该停车场提出以下建议：
1、按照物业与业主签订的服务合同整合停车资源，充分利用停车场现有条件维护物业方的利益，为物业方解决实际困难。
2、为有效的管理好阳光嘉苑停车场管理秩序，更好的为车主服务，提升车场的品牌效益，降低物业方管理成本，提高双方的经营效益，我们建议将该停车场固定车位及临收车位分区管理，充分提升停车场的使用率，降低人员成本和物耗，确保物业方和我方达到双方共赢的目的。
3、阳光嘉苑现有车位481个，我方建议甲方将固定车位每月服务费按（ 40 ）元收取，具体定价根据郑州市物价局新颁布的收费文件执行。
4、地面按甲方归划为临时车辆的管理区域，由于上述相关费用出现，我方建议：
①临时车位，每小时按单车位5元计算，停放时间不足20分钟免收停车费。
②我方负责该停车场地与政府相关部门的协调事宜及备案，年审手续。
四、停车场岗位人员定编：
1、根据阳光嘉苑小区停车场的实际情况及特点，设置车场入口岗、出口岗、引导停车管理员岗位及车场主管等岗位。实行17人3班制，经理1人，车场主管2人，共计用工20人。选派业务能力强、经验丰富的管理人员进驻车场参与管理，解决前期难题难点。
人员岗位分布：
门岗：每班两人三班倒6人，园区巡逻每班两人三班倒6人，其余5人停泊车服务，白班3人夜班2人，主要分布于园区内各处主要进出口或密集停车区指挥疏散、车辆停泊。
2、公司派驻停车场的人员，都要经过公司培训部门的严格培训。经业务考试合格，员工进驻新停车场要提前熟悉车场环境及物业公司要求，经过磨合期后正式上岗。
3、工作人员统一着工服，配戴胸卡。文明服务，礼貌待客，以饱满的热情服务来保障良好的服务水准，维护物业方的形象和声誉。
4、各岗位的主要职能
A、停车场入口岗：
①有效控制进场车辆，保证车场入口、通道及门前良好的交通环境。场内车位出现需求矛盾时，组织与疏导车辆在等候区域排队顺序进场。
②所有进场车辆的外观检验，排疑有安全隐患的车辆入场。
③固定车辆进场时，“停车证”的检验及“出入证”的发放。
④临时车辆进场时，计时卡计时工作。
B、停车场引导员：
（1）、保证场内通道的畅通，有效的提示车位及交通导向。
（2）、负责场内消防及车辆安全的监督。
（3）、合理调配车位资源，随时将信息传递给入口岗。
（4）、对需存车辆的司机提供安全提示服务。
C、停车场出口岗：
（1）、保证出口岗门前及通道良好的交通环境。
（2）、负责出场车辆按计时卡核算计时合理收取停车费，同时付票据。
（3）、固定车辆出场时，停车证、出入证的检验及出入证的收回。
E、停车场主管：
（1）、负责与物业代表协调停车场事务。
（2）、负责本班组的全面日常管理工作。
（3）、严格按公司制度组织班组人员完成各职位工作。
五、停车证的管理
1、停车场车证要同双方协商确认，车证的制作及发放由停车公司负责，客户详细资料要注册存档并由专人管理不准泄露业主信息；否则，因乙方泄露信息引起的一切责任由乙方承担。
2、停车证是为方便业主停车采取以年交停车费方式的凭证，具有时效性。发现无效车证要及时收回。
3、停车卡要摆放在车里，进场出示车证。车证丢失要及时按停车场公司规定程序补办。
4、停车卡的具体使用说明详见停车证背面。
六、停车场票据管理
1、按停车公司财务制度执行票据管理，本车场票据领取的数量由停车公司方负责记账。
2、车场内日常现金收入、票据的管理以及基础工作，按相关规定执行。
3、长租车位的年租费，可由停车公司方代收并付内部收据。停车公司根据物业方提供的客户资料，制作停车证；同时开据正式发票。客户凭内部收据兑换正式发票；领取停车卡。
七、项目收入及成本测算：
一、项目支出：1、项目经理1人×4500元/月×12/月=54000元/年
2、项目主管2人×4000元/月×12/月=96000元/年
3、员工17人×2500元/月×12/月=510000元/年
4、人员保险20人×183/元×12/月=43920元/年
5、服装费20人×400元/人=8000元
6、对讲机20部×500元=10000元
7、办公用品300元/月×12/月=3600元/年
8、被褥20人×600元/人=12000元
9、福利费660000×1.4%=9240元/年
10合计：746760元
二、项目收入：
1、每天车场停车量平均481辆×40元×12/月=230880元
2、预计车流量每天平均350辆×5元×365天=638750元
3、经营收入合计：869630元
3、经营所得税：869630×6.5%=56526元
三、停车场利润：
总收入869630元/年-经营所得税56526元-总成本746760元/年66344元/年总利润
四、甲乙双方利润分配：协商
八、合作模式：
1、乙方承包经营模式：乙方负责收费，自负盈亏，乙方每月向甲方支付停车场地、位损坏维修管理费，甲乙双方各负责各自收入的所得税，乙方负责车场公共险，车场员工工资及意外伤害险，甲方免费提供员工住房，乙方负责车场的能源费用和设备维护费用。
（乙方向甲方支付管理费每月3500元，如果按照提成的话不超出总净收入的20%，收益率从明面上看不高，但实际收益远远大于甲方运营收入。因为甲方为此停车项目没有实际经济投入，就是有几乎可以忽略不计，仅人工开支就减少了甲方几十万投入成本，合理规避了甲方劳动用工风险和甲方的停车场管理责任风险，停车场出现的一切责任事故均有乙方承担和协调处理，不给甲方造成任何声誉及经济影响。乙方派驻的管理团队归属甲方统一管理，积极配合甲方管理处工作，责任自行承担。而我方一旦接手会对小区一系列停车设备设施进行投入整改，保证停车安全有序，如合同期限届满后不再合作，则乙方投入设备设施和管理模式归甲方所有）
2、双方合作经营模式：
甲乙双方共同投资管理，乙方投入主要管理人员和合作模式，甲乙双方承担各自50%投入（其中包括：证照办理、年审，税金，人员工资、福利、社保，停车安全责任险、设施设备）经营利润按对半分成。利润平分，责任共担。
九、合同的终止
如双方在经营期间发生亏损现象或因为国家政策或单方原因，不能正常经营的情况下，在合同期内提前一个月内向对方提出协商解决，如一个月内未给答复合同自然解除失效，乙方退出该项目的管理，其它相关事宜参照合同要求执行。
十、乙方承若：
1、如我方与贵方达成合作意见，签署合同后，在合同签订日甲方缴纳50000元履约保证金，用于乙方对于停车场管理责任和配合甲方工作的履约保证，如乙方拒不承担停车场管理的第三方责任或不能满足甲方管理需要和工作配合，经5次书面警告整改无效的，甲方可扣除乙方所交保证金用于支付第三方赔偿或违约赔偿。在甲方还不错后整改通牒下发后一月内未有明显改观甲方有权解除合约。
2、乙方在甲方提供场地的条件下无偿为甲方项目阳光嘉苑小区建设非机动停车棚，用于非机动车停放，配套安全的充电插座，方便居民电动车充电。车棚建设面积、建设时间具体根据甲方划定区域而定，但还不错大总规模不超过500平米（涉及乙方经营成本问题，此项捐建必须作为合同期限和经营管理的要约｛合同期至少两年｝）
3、预留不低于15停车位，方便甲方关系维护使用。
4、一切因车辆停放所导致的安全事故及管理责任，均有乙方承担，乙方有协助甲方收取物业费和维护业主关系的义务，并不得推辞。
十一、费用及缴纳时间周期
1、管理费：管理费3500元/月，分季度提前预交，预交时间在每前一季末的15日前缴纳下一季度管理费。
2、履约保证金：保证金于合同签署当日足额缴纳。乙方如无违约行为，甲方履约保证金自动续约于下一年。
十一、停车场相关文件
1、员工行为规范
2、停车场各岗位服务操作规程
3、停车场接待投拆及处置服务程序
4、停车场事故发现、调查分析、处理服务程序
5、遇特殊情况处理的服务程序
6、车场岗位工作交接程序
7、受理泊位包租（固定车）业务服务程序
8、车场调入新员工的培训
9、车场设备、设施的报损及更新办理程序
10、逐级报告制度
11、停车场车位使用
12、交接班制度
13、票据、停车卡、计时卡管理规定
14、停车场卫生制度
15、防火、防电机电安全措施
机动车停车管理是一个崭新的服务领域，又是物业管理企业开展多种经营，单项外包规避管理风险的必然途径，停车规范化管理又是郑州停车产业发展的必然趋势。隶属停车场管理中心管理的郑州鑫地喜通停车管理有限公司努力以科学、严明、规范的管理，发扬“求实、创新、协作、敬业”的精神，以“抓规范、创品牌、树形象、拓市场”的总要求进入停车场参与停车管理，时刻用“服务质量是企业的生命”的他务宗旨鞭策自己，力争成为郑州停车管理的一面旗帜！
管理停车场
建设停车场
我们更专业
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蒋峪公租房项目停车场管理方案
（参考稿）
济南市物业综合服务服务中心
目 录
1. 管理目标 2
2. 岗位设置及管理架构 2
3. 管理人员岗位职责、纪律和职业道德 3
4. 管理工作规程 6
5. 停车场之秩序维护安全程序 9
6. 停车场系统之专业建议及修缮计划 12
7．停车场管理流程 13
8. 停车场特殊情况处理程序 14
9. 停车场使用守则 17
10．停车场清洁服务安排 18
11．停车场常用通知及表格 19
12．停车场常用标志样式 25
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鑫苑鑫都汇停车场管理方案
停车场管理是商业物业管理的一个重要内容。按照集团领导指示精神，结合现代城1#、2#楼广场车场规划蓝图，鑫苑鑫都汇广场停车场于2014年4月实施启动规划。
如何使车辆有序进入、安全停放，减少事故、减少纠纷，杜绝车辆丢失，控制非商户/客户车辆在停车场发生火灾、碰撞事故的应急处理等问题，根据本物业的实际情况制定如下管理方案。
较好的节 车场运行管理细则……………………………2
第二节 车场保安员工作细则…………………………4
第三节 车场收银员工作细则…………………………6
第四节 车场财务收费制度……………………………7
第五节 车场守则………………………………………7
第六节 日常管理重点…………………………………10
第七节 车场应急措施…………………………………11
第八节 车场职级权限及监管…………………………14
第九节 车场管理要求…………………………………15
第十节 车场员工配备及其他…………………………20
附 件 经济预算………………………………………21
停车场, 物业
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