摘　要　通过对智能小区综合管理的分析，得出建设智能小区中央集成管理系统对于提高智能小区管理效率和管理层次十分重要的结论，在此基础上提出了智能小区中央集成管理系统应建设的内容，结合已实施完成的工程，详细论述了中央集成管理系统的工程设计过程，文章在还不错后展望了智能小区中央集成管理系统的发展趋势。

关键词　智能小区 中央集成管理 系统工程

　　1. 概述
　　近年来由于国家建设部大力推进住宅产业化建设的步伐，建筑行业得到了很快的发展，随着现代网络技术、电子技术、计算机技术、软件技术以及信息技术为代表的高新技术的工程应用，建筑中的智能大厦和智能小区日渐增多，许多房地产开发商也积极准备建设智能化的大厦和小区。根据国家建设部对智能小区的分类定级以及重庆市建委颁布的不错的型、不错的型、普及型智能小区的标准，到目前为止重庆市建委已经批复了十几个小区开发商智能化工程建设的申请，有的智能小区已经初具雏形，但从已经建成或已申报建设的情况分析，重庆市目前智能化建设的重点仍然集中在各种智能化硬件设备的采购上，缺乏智能子系统的集中控制和信息的集成，造成虽然有智能化设备的投入但智能管理效果并不明显。
据报道，国外智能化系统投资占整个建筑成本的5%~8%，由于智能化建设使建筑物增值25%~30%，而智能系统的中央集成与控制部分占智能化投资的10%左右，但此部分可以提高综合管理效率45%左右，重庆市建筑行业的情形与此也大致相当，可见智能小区中央集成管理系统的建设在小区的智能化系统工程中十分重要。
　　2. 建设智能小区中央集成管理系统的意义
　　在智能小区建设中央集成管理系统具有以下几个方面的意义：
　　（1）建设小区中央集成管理系统，可以节约资源，优化投资。
　　建筑智能化的内容大致包括安全防范、物业管理和网络信息三大部分。安全防范是基础，分为可视对讲系统、室内安防系统、小区的闭路电视监控系统、红外周界防越系统以及电子巡更系统等几个部分；物业管理系统可细分为智能停车场收费系统、三表远程自动计量系统、智能IC卡系统以及背景音乐系统等；网络信息系统包括结构化综合布线、局域网络以及集中控制系统等。上述众多的系统是小区智能化的重要组成部分，每个系统的控制中心几乎都需要建设管理用机房，将这些智能子系统的控制中心在地理位置上进行集成，则可节约投资，并为信息集成做好了准备。
　　（2）通过信息集成大幅度提高综合管理效率。
　　各智能子系统都有自身的管理软件系统，例如三表远程自动计量系统、闭路电视监控系统等，每个系统都比较复杂，需要由物管方配备相应的操作人员，这就使得管理人员众多，由于数据分散、报表简单、缺乏分析和汇总等信息，造成企业决策层决策困难。通过中央集成管理系统，集成各智能系统还不错核心的数据信息，对此进行统一管理、分析、报表和决策分析，由于简化了管理的程序、提高了管理的效率，所以只需很少人员即可实现高效管理。
　　（3）管理面向业主，更加以人为本。
　　科技以人为本，管理更加人性，这是时代的主题，传统的各分离的智能系统很难做到这点，例如水、电、气计量中的纠纷，停车收费中的错误，智能IC卡中消费的不明白，使业主和物管的沟通以及解决问题十分不便与繁琐。建成中央集成管理系统后，业主可以足不出户，通过小区的局域网络以WEB的方式了解自己的所有费用，若有错误，可以通过中央集成管理系统通知工作人员处理，无需开口即可解决问题，十分方便。
　　（4）实施全球化物业管理，更加符合大企业跨地域的特色。
　　好的开发商并不一定是好的物管商，因此全国各地的明星楼盘几乎都聘请专业的物管进行管理，因此出现了不少全国知名的物管企业，实施全球网络化物业管理，更加符合大企业跨地域的特色，而且可以减少较大幅度的交通及差旅费用，提升物业管理的品质。
　　3. 智能小区中央集成管理系统建设的内容
　　长期以来，由于我国的具体国情导致开发商重视看得见的具体设备而忽略控制这些设备的软件系统，设备供应商也不愿意在软件方面投入开发力量，事实上如前所述，对各智能子系统的有效集成与信息资源的共享可以提高综合的管理效率45%，而只需投入整个智能化系统10%左右的经费。因此各个智能小区中央集成管理系统的建设逐步得到开发商的重视，中央集成管理系统至少应该包括以下几个方面的内容：
　　（1）售楼管理系统。
　　（2）物业管理系统。
　　（3）智能小区信息发布系统。
　　（4）数据信息通道系统。
　　4．智能小区中央集成管理系统的工程实例分析
　　经过一年多的设计、施工和调试，重庆市不错的型智能小区的代表--金科花园智能系统工程建设已经结束，目前已经交与用户使用，其中央集成管理系统运行稳定，真正地实现了现代高效的物业管理理念。
金科花园的中央集成管理系统由以下几个部分组成：
　　4.1网络化的售楼管理系统
　　该系统对小区的所有楼盘情况进行详细的介绍；辅助售楼人员进行客户管理、楼盘销售、售后服务、客户付款、销售查询、销售监控和销售统计等等，提高开发商的销售力度、效率和质量。如图1所示：
该系统设计有以下功  
 

　　1) 物业信息介绍。包括物业介绍、户型介绍、楼盘信息、房间信息等。
　　2) 信息咨询管理。包括法规信息、付款方式、按揭咨询、费用咨询等功能。
　　3) 客户管理。包括来电客户管理、来访客户管理、已成交客户管理、客户生日管理等功能。
　　4) 楼盘销售管理。包括房间预留、楼盘预订、楼盘认购、合同签订、换/退房处理等功能。
　　5) 售后处理。包括特殊优惠处理、客户特殊要求处理、产权办理等功能。
　　6) 销售查询管理。包括销控表管理、房间销售历程管理、销售情况查询等功能。
　　7) 客户缴款管理。包括供款信息表查询、收款登记查询、欠款管理等功能。
　　8) 系统管理及维护。包括楼盘资料生成、新楼定价试算、用户授权、系统权限管理等功能。
　　9) 信息维护。对系统数据维护，如法规信息、购房费用、付款方式、滞纳金计算比例、户口计算标准、售楼部人员信息、房屋类型、房间用途、房间朝向、房间装修、配备设施等各种基础数据。
　　4.2网络化的物业管理信息系统
　　辅助金科花园物业管理部门对金科花园的物业进行管理，包括物业基本信息管理、小区人口管理、物业收费、物业设施设备管理、检修管理、装修管理、住户意见处理等等，提高金科花园物业管理的效率和质量，如图2所示。
此系统包括以下功能：
　　1) 物业信息管理，管理、维护整个小区的所有物业信息。
　　2) 小区人口信息管理，管理和维护整个小区的所有人口信息。
　　3) 物业收费管理，对电费、水费、气费、Internet计费、停车计费、IC卡收费、排污费、房租、电话费、管理费、清洁费、保安费等费用进行收费、管理、统计、查询。电脑自动消帐，委托银行代收，统计打印费用收取情况汇总表及费用拖欠情况一览表。
　　4) 物业设施设备管理，对物业及设施设备管理，查询各物业及设施的权属清册。辅助物业管理部门制订物业保修计划、并发往管理人员对实施中的计划进行管理和监护、维修。对物业的装修情况进行管理。
　　5) 住户意见处理，对每条住户意见实行处理情况跟踪，辅助物业管理部门为住户提供更完善的服务和建设一个更优秀的智能园区。
　　6) 系统管理，从其他系统导入相应的基础数据，对金科花园整个小区的操作用户，包括系统管理员、物业管理员、一般操作员、园区住户业主等等的系统登记和权限设置。
　　4.3网络化信息发布系统。
　　网络化信息发布系统主要针对小区住户而进行设计，因此采用了目前还不错方便的访问方式即通过网页并在后台B/S数据库的支持下实现交互，图3为此系统主界面。此部分主要包括以下内容：

　　1) 网上服务，网上家政服务、计费查询、个人网页发布、视频点播及热点软件下载等。
　　2) 网上商务，网上租赁服务、商品报价系统、网上超市和网上订餐系统。
　　3) 网上教育，全国著名高校网上图书馆链接、培训园地、家教园地、幼儿托教、生活指南等。
　　4) 用户登录及认证，提供用户登录，并对用户的身份及权限进得验证和区分。
　　5) 天气预报和消息提醒，提供天气预报服务和节假日提醒及病毒提醒等服务功能。
　　6) 小区综述，介绍开发商、物管等公司信息和金科花园的地理位置、配套设施、园区规划、智能系统、特色场所及房屋销售情况等。
　　7) 公共信息，小区新闻发布、社区公告、飞机火车轮船班期时刻表及实时股市行情、电影电视节目预告、常用电话号码查询、旅游信息等。
　　8) 大家庭，网上交流大家谈、园区聊天室、游戏世家、足球世界、网上医院等。
　　9) 住户意见，提供住户发表对园区服务和建设方面意见的意见箱，并对每条意见实行处理情况跟踪和记录。
　　10) 信息管理，提供对网站绝大部分信息和数据进行远程维护和管理。
　　4.4 子系统信息集成系统
　　子系统信息集成系统设计的目的是为了解决各智能子系统监控数据分散的问题，该系统通过数据管道技术将异构于各子系统的数据信息传送到一个公共的数据库系统中，完成了基本数据记录的工作，为其他系统分析这些数据信息座号了基本准备工作。
　　5. 中央集成管理系统的发展展望
　　现代科技一日千里，IT技术矗立在高科技潮头的顶尖，中央集成信息管理系统的理念、定义与内涵正随着社会的发展而变化，主要表现在以下几个方面
　　（1）数据信息系统更加完善
　　基于B/S结构的网络化数据库系统在网络时代得到了快速的普及应用，使得数据信息的访问与获得更加便捷，围绕其应用的开发平台更加丰富。
　　（2）管理功能越发强大
　　各种各样的开发平台围绕网络数据库的应用快速发展，配合各智能子系统的硬件可以提供更加复杂的管理功能。
　　（3）智能处理技术逐渐应用
　　软件工程的发展，加上人工智能技术在软件系统中的快速应用，结合各个智能子系统的硬件设施，中央集成管理系统针对硬件管理与控制将会更加容易，管理效率将会进一步提高。
　　综上所述，智能小区的中央集成管理系统将会随着智能小区的普及而得到更为广泛的应用。